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Bei einem Gebäude, das als Baudenkmal unter Schutz steht, kann der Investor für nachträgliche Herstellungskosten, anstatt der üblichen linearen Abschreibung, eine erhöhte Abschreibung in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass die Baumaßnahmen zum Erhalt des Gebäudes als Baudenkmal oder zu einer sinnvollen Nutzung erforderlich sind.  Letztere ist nur dann gegeben, wenn das Gebäude in einer Weise genutzt wird, die den Erhalt seiner schützenswerten Bausubstanz auf Dauer gewährleistet. In steuerlichen Berechnungen werden die Herstellungskosten auch als Sanierungskosten bezeichnet.  

Der Begriff „sinnvolle Nutzung“ wird von den jeweiligen Bundesländern jedoch sehr unterschiedlich interpretiert. So wird beispielsweise der Einbau eines Fahrstuhls in einigen Bundesländern als Luxus-Sanierung gewertet. In anderen kann dieselbe Baumaßnahme allerdings als notwendige Modernisierungsmaßnahme zum Erhalt des Baudenkmales anerkannt werden. Sehr landesspezifische Regelungen gibt es besonders bei Aus- oder Umbauten von Dachgeschossen. Nicht selten wird die Frage, ob es sich dabei um wirtschaftliche Notwendigkeit oder um reine Optimierungsmaßnahmen des Bauherrn handelt, von den Finanzgerichten entschieden. Eine unverbindliche Auskunft über die Bewertungspraxis können sich Bauherren bei den jeweiligen Regierungspräsidien einholen.

Voraussetzungen für steuerliche Vergünstigungen

Jede steuerliche Vergünstigung kann der Bauherr nur in Anspruch nehmen, wenn er die Baumaßnahmen rechtzeitig vor ihrem Beginn mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden detailliert abstimmt. Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung weist in der Regel verschiedene Auflagen aus. Dazu gehört zum Beispiel die fachgerechte Instandsetzung von historischen Türen. Ein sorgloser Umgang mit diesen Auflagen, insbesondere deren zu großzügige Interpretation, kann im Nachgang zu bösen Überraschungen führen.  

Das Genehmigungsverfahren endet erst mit der denkmalschutzrechtlichen Abnahme. Werden die Baumaßnahmen nicht entsprechend der Auflagen ausgeführt, kann das Denkmalschutzamt die Abnahme verweigern. Alle steuerlichen Vergünstigungen sind vom ordnungsgemäßen Abschluss des Genehmigungsverfahrens abhängig. Entsprechende Nacharbeiten können zu empfindlichen Mehrkosten oder gar zum Verlust der Denkmal-Abschreibung führen. 

 

Das Baudenkmal als Kapitalanlage 

Nutzt der  Bauherr Wirtschaftsgüter  um Einkünfte zu erzielen, kann er die Kosten langfristig steuerlich geltend machen. Gleichzeitig kann er auch die Abnutzung des Wirtschaftsgutes absetzen. Dieser Vorgang wird Abschreibung genannt. Erwirbt der Bauherr eine Wohnung, um diese zu vermieten, wird er steuerrechtlich zum Unternehmer. Von nun an erzielt der Bauherr zwar Einkünfte aus dem Bereich Vermietung und Verpachtung. Gleichzeitig kann er jedoch entstehende Kosten gegenrechnen.  

Zählt das Gebäude des Bauherrn als Denkmal, kann er eine erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG in Anspruch nehmen. Diese Abschreibung beträgt in den ersten acht Jahren nach Fertigstellung jeweils 9 Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent. Innerhalb des  Begünstigungszeitraumes von 12 Jahren kann er also 100 Prozent der Herstellungskosten - auch Sanierungsanteil genannt - abschreiben.  

Die erhöhte Abschreibung kann der Eigentümer erst im Jahr der Fertigstellung in Anspruch nehmen. Ferner kann er nur eigene, also höchstpersönliche, Aufwendungen steuermindernd geltend machen. Eine Übertragung der Abschreibung auf andere Personen ist nicht möglich. Hat ein Investor ein Baudenkmal erworben, das sich bereits in Sanierung befindet, kann er nur die Herstellungskosten erhöht abschreiben, die nach dem wirksamen Abschluss des Kaufvertrages entstanden sind.  

Grund und Boden 

Die Anschaffungskosten für den Erwerb von Grund und Boden kann der Bauherr nicht absetzen, weil eine Abnutzung nach menschlichem Ermessen nicht nachweisbar ist. Lediglich die Altbausubstanz kann er linear mit 2 Prozent oder 2,5 Prozent (wenn vor 1925 errichtet) absetzen.  

Eigennutzung 

Erwirbt der Bauherr ein Baudenkmal zur Eigennutzung, kann er die Herstellungskosten ebenso steuerlich absetzen. Sind Einnahmen für die Immobilie nicht anzusetzen, werden die Herstellungskosten, die zum Erhalt des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind, ebenso steuermindernd als Sonderausgaben anerkannt.  

Gemäß § 10 f EStG kann der Bauherr die Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils mit 9 Prozent als Sonderausgaben abziehen. Im Gegensatz zur Kapitalanlage ist der Sanierungsanteil auf 90 Prozent begrenzt. Die Sonderausgaben kann der Bauherr im ersten Jahr der Fertigstellung nur dann beanspruchen, wenn er die Immobilie im gleichen Kalenderjahr auch zu eigenen Wohnzwecken nutzt.  

Die Steuervergünstigung kann er nur für ein Objekt (zwei Objekte  nur bei zusammen veranlagten Ehegatten) in Anspruch nehmen. Die erhöhte Abschreibung kann er jedoch erst im Jahr der Fertigstellung beanspruchen. JH